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Focus | Studiolegale nel sociale | 19 Aprile 2017
B&B nei condomini, la Corte si pronuncia
B&B nei condomini, la Corte si pronuncia
Si può trasformare il proprio appartamento in un bed & breakfast (b&b) o in un’attività di affittacamere senza dover chiedere l’autorizzazione al condominio? La risposta è affermativa, salvo che il regolamento non contenga un esplicito e chiaro divieto. Per cui la semplice clausola inserita nel predetto regolamento, che vieta ai condomini un uso dell’immobile rumoroso o tale da turbare la tranquillità, non è sufficiente a impedire l’apertura di un b&b o di un affittacamere, apertura che pertanto deve ritenersi sempre lecita. È questo l’orientamento ormai sposato da tutta la giurisprudenza e, da ultimo, ricordato dal tribunale di Roma. Un orientamento in linea con il diritto del proprietario di fare della propria casa l’uso che vuole senza, dover chiedere autorizzazioni e permessi all’assemblea, né dover giustificare agli altri i propri ricavi. Ma procediamo con ordine e vediamo se e quando affittacamere e b&b sono legali in condominio.
La legge non dice come il proprietario dell’appartamento debba utilizzare il proprio immobile. Questi è libero di trarre dal bene l’utilità che meglio ritiene. Gli unici limiti possono essere contenuti nel regolamento di condominio. Ma attenzione, non basta un regolamento qualsiasi, ma si deve trattare di un regolamento approvato all’unanimità. In particolare l’unanimità può raggiunta o con voto in assemblea (cosiddetto «regolamento assembleare») oppure con la firma del rogito notarile con cui il costruttore, all’atto della vendita, fa approvare non solo il contratto vero e proprio ma anche il regolamento di condominio (cosiddetto «regolamento contrattuale»); in quest’ultimo caso il consenso unanime non si forma nel medesimo istante, ma in modo differito, all’atto cioè dei singoli atti di acquisto. Solo il consenso di tutti i condomini può impedire un particolare utilizzo dei rispettivi appartamenti. E ciò perché, in realtà, non si tratta di una decisione presa da altri (che non può limitare l’altrui diritto di proprietà, neanche se raggiunta a maggioranza), ma di un’autolimitazione dello stesso titolare dell’immobile (avendo questi votato a favore del limite). Pertanto, l’apertura di bed and breakfast o di affittacamere in condominio è vietata solo se il regolamento, adottato all’unanimità, lo impedisce riferendosi in modo esplicito proprio all’esercizio di una di tali attività.
Inoltre, tale clausola del regolamento che impedisce l’apertura di b&b o affittacamere vale anche nei confronti di terzi – successivi acquirenti degli immobili – solo se trascritta nei registri immobiliari. Secondo la Cassazione (Cass. sent. n. 24707/2014 e n. 19212/2016) le limitazioni all’uso degli appartamenti contenute nel regolamento condominiale (approvato all’unanimità) devono essere espresse in modo chiaro o almeno risultare da una volontà inequivoca, non potendo invece ricavarsi, in via interpretativa, da altre limitazioni. Questo significa che, se si vuole impedire in condominio l’apertura di bed and breakfast o di affittacamere bisogna che il regolamento, nell’imporre il divieto, si riferisca espressamente ad essi e non faccia generico riferimento ad usi delle abitazioni che possano turbare la tranquillità dei condòmini e incidere negativamente agli effetti del pacifico godimento delle proprietà. Difatti l’affittacamere o il b&b non comportano, di per sé, un utilizzo degli immobili diverso da quello delle altre «civili abitazioni» e non possono quindi ritenersi automaticamente lesivi per gli altri condomini. In altre parole, non è detto che il rumore prodotto da uno dei condomini che vivono nell’edificio sia inferiore a quello di uno dei clienti dell’attività ricettiva. Bisognerebbe allora dimostrare come e perché gli avventori possano creare molestia: in assenza di tale prova (che – ad esempio – può consistere in verbali dalle autorità locali conseguenti a turbative e eventi delittuosi, o connessi all’afflusso di soggetti estranei alla compagine condominiali) non c’è alcuna presunzione che l’apertura di un b&b o di un affittacamere in condominio possa provocare disturbo agli altri condomini.
Concludendo, se manca un espresso divieto contenuto nel regolamento del condominio (approvato all’unanimità) all’apertura di bed and breakfast e/o di affittacamere, chiunque può trasformare il proprio appartamento in una di tali attività senza dover chiedere alcuna specifica approvazione all’assemblea di condominio o all’amministratore

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